目錄

1. 不動產的定義
2. 房屋的永久性
3. 不同種類的房屋
4. 地下室的特點

不動產的定義

房屋是否屬於不動產一直以來都是一個常見的問題。房屋是固定在土地上的建築物，具有永久性，不能移動，因此房屋屬於不動產。不動產的範疇包含了房屋和土地，像是建地、農業用地，甚至連水溝以及祖先之長生「墓地」及「靈骨塔」等項目都屬於不動產的範疇。在申報不動產時，房屋和土地需要分別申報。

房屋的永久性

房屋屬於不動產，但你是否知道小屋、平房、公寓也都屬於不動產？不動產是指具有價值且不能移動的土地及其上的房屋、建築物。小屋、平房、公寓都屬於房屋的範疇，因此也屬於不動產。這些房屋項目都有其獨特的特徵和優勢，小屋通常面積較小，適合單身人士或小家庭居住；平房是單層建築，具有簡單實用的設計，適合老年人或行動不便者居住；公寓位於多層建築中，通常有電梯和保安，適合都市人居住。

不同種類的房屋

無論您選擇哪種房屋項目，都屬於不動產，具有保值和增值空間，是值得投資的資產。不動產是具有價值且不能移動的土地及其上的房屋、建築物。房屋屬於不動產，因為它是固定在土地上的建築物，具有永久性的特點，不能移動。這些房屋項目都有其獨特的特徵和優勢，小屋通常面積較小，適合單身人士或小家庭居住；平房是單層建築，具有簡單實用的設計，適合老年人或行動不便者居住；公寓位於多層建築中，通常有電梯和保安，適合都市人居住。

地下室的特點

對於許多人來說，「有房有地」一直是幸福的象徵，但您知道嗎？地下室其實不算房！以下是幾個原因： 1. 沒有自然光線 ：地下室通常位於地面以下，因此缺乏自然光線。 2. 通風不良 ：由於地下室位於地面以下，通風通常不佳。 3. 容易淹水 ：地下室更容易受到洪水或漏水的影響。 4. 不適合居住 ：由於種種原因，地下室並不適合作為居住空間。 因此，在購買房屋時，一定要注意地下室的使用用途，如果地下室不適合居住，那麼在計算房屋面積時，地下室的面積是不計算在內的。此外，在裝修地下室時，也需要特別注意防水、通風和採光等問題。

斡旋金的重要性

斡旋金是一筆購屋者在談判期間支付給賣方的金額，以表示購屋的誠意。這筆錢通常在雙方協議未完成前可以退還，但如果買方在談判中反悔，可能面臨斡旋金無法退還的風險。

如何反悔拿回斡旋金

在反悔過程中，買方可以根據以下步驟操作以增加拿回斡旋金的機會： 1. 立即通知房仲停止議價：買方改變主意後，應立即聯繫房仲並停止議價。 2. 與賣方協商退還斡旋金：若賣方同意退還斡旋金，買方方可取回該金額。 3. 訴訟選項：若賣方不同意退還，買方可選擇透過法律途徑處理。 4. 賠償賣方損失：若反悔造成賣方損失，需賠償對方並協商相關事宜。

不同情況的斡旋金處理方式

在不同情況下，買方能否拿回斡旋金各有不同：

1. 賣方尚未同意出價

買方可隨時反悔並向房仲申請退還斡旋金。

2. 賣方已同意出價但尚未簽訂合約

買方可嘗試與賣方協商退還斡旋金，或以較低價格購房。

3. 已簽訂合約

買方可能須支付違約金（通常為斡旋金的5%）或無法拿回斡旋金。

避免斡旋糾紛的小秘訣

若要避免斡旋糾紛，可考慮以下建議： - 謹慎斡旋：先確認購屋意願再支付斡旋金。 - 書面通知反悔：改變主意後，用書面形式通知賣方。 - 向相關機構求援：若無法解決，尋求消保會協助是明智選擇。

常見問題 FAQ

1. 斡旋金下訂後，買方可以反悔嗎？

只要賣方未同意出價，買方可反悔並要求退還斡旋金。

2. 若反悔斡旋，斡旋金會被沒收嗎？

如果已簽訂買賣合約，斡旋金可能會被沒收作為違約金。

3. 斡旋金被沒收後還可以主張權利嗎？

若覺得不合理，買方可以透過訴訟主張權益。

4. 賣方不同意退還斡旋金怎麼辦？

買方可以考慮訴訟方式解決。

5. 反悔會對賣方造成哪些影響？

若致賣方損失，買方可能需承擔賠償責任。

新青安房貸是什麼？

新青安房貸是政府為協助國民購置住宅所推出的優惠房貸方案，全名為「青年安心成家購屋優惠貸款」。

新青安房貸可以提前還款嗎？

可以！ 新青安房貸的一大優點就是可以 隨時提前還款，而且沒有違約金。

新青安房貸的申請條件

• 年滿20歲，且借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅。
• 房屋為台灣地區住宅。
• 符合貸款銀行的其他規定。

新青安房貸的優缺點

優點：

• 利率優惠
• 貸款期限長，最長可達30年
• 可以提前還款，沒有違約金
• 申請條件寬鬆

缺點：

• 貸款額度有限制
• 需要符合政府規定的條件

結論

新青安房貸是政府提供給購屋族的優惠方案，讓大家能輕鬆實現購屋夢想。如果您符合申請資格，新青安房貸絕對是一個值得考慮的選擇。

房貸每月還款計算器

每月還款金額:0
貸款金額(單位:萬):
還款年限:
利率(%):
寬限期:
重新計算

快速查詢房貸月繳金額:
註* 此計算方式採用常見的「本息平均攤還」計算，本息平均攤還就是每期還款金額固定，但初期本金攤還較少，利息佔比較高。

購屋能力評估方式

購屋能力是指一個人或家庭購買房屋的能力，也就是評估一個人或家庭是否有足夠的資金和還款能力負擔房屋的購置和貸款。購屋能力的計算主要考量兩個因素：

• 自備款：購屋時必須先支付的金額，通常來自存款或家人提供的資金。
• 可支付房貸總額：貸款機構核准的最高貸款金額，主要與淨收入、貸款期數、房貸利率有關。

自備款

自備款是購屋時必須先支付的金額，通常占房屋總價的 20% 到 30%。自備款越高，可貸款金額就越低，相對的還款負擔也越輕。

可支付房貸總額

可支付房貸總額是指貸款機構核准的最高貸款金額，主要與以下三個因素有關：

• 淨收入：扣除必要開銷後的剩餘收入，是評估還款能力的重要指標。
• 貸款期數：貸款期數越長，每月應付本息金額越低，但總利息支出越高。
• 房貸利率：房貸利率越高，每月應付本息金額越高。

可支付房貸總額計算公式

可支付房貸總額 = 平均每月淨收入 x 100萬元 / 每貸百萬元的月償還金額

舉例說明，假設羅賓的平均月薪 7 萬元，扣掉2萬生活費，貸款期數為 30 年，房貸利率為 2%；根據公式計算，羅賓的可支付房貸總額為：

(7萬 - 5萬) x 100萬 / 0.37萬 = 1351 萬元

也就是說，羅賓最多可以貸款 1351 萬元，加上自備款，羅賓可以購買總價約 1500 萬元的房屋。

常見的貸款期數vs房貸利率

以下是常見的貸款期數＆房貸利率表格，以貸款 1000 萬元為單位，每月本息平均攤還計算：

房貸寬限期

房貸寬限期是指在房貸還款期間內，於相同的利率條件下，借款人可以選擇在一定期限內只償還利息，不用償還本金的還款方式。也就是俗稱的「還息不還本」。

寬限期計算公式與方式：寬限期應繳利息 = 尚未清償本金 × 月利率

寬限期內每月應繳的本金為 0，因此每月應繳的金額僅為利息。

寬限期優缺點比較

優點

• 前期房貸負擔較小，手邊資金運用靈活。
• 不用馬上背負高額房貸壓力。

缺點

• 總房貸繳款費用上升，貸款期間應付利率大幅增加。
• 後期還款壓力增加，主要原因是寬限期壓縮本金償還期限。

寬限期適合哪些族群？

• 短期內資金需求較大，例如創業、投資等。
• 預期未來收入會大幅成長。

小資族是否適合寬限期？一般認為，寬限期適合首購族，因為能降低購房時的壓力。但寬限期後會背負更重的房貸負擔，因此小資族應審慎評估自身財務狀況，再決定是否採用寬限期。

房貸計算公式

平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}

• 公式中的「月利率」是年利率的 1/12，「月數」是貸款年限 x 12
• 每月還款金額 = 本金餘額 × 平均攤還率
• 每月應付利息金額＝本金餘額 × 月利率
• 寬限期應繳利息 是寬限期內要繳的利息 = 貸款金額x月利率（資料來源：內政部）

舉個例子來說，假設你貸款了 NT$ 100 萬，利率是 2%，還款期限是 10 年，那麼，你的「每月還款金額」是 NT$ 10,642。

在第一年，你償還的本金是 NT$ 63,858，利息是 NT$ 40,142。到了第十年，你償還的本金是 NT$ 99,362，利息是 NT$ 7,038。

可以看出，在還款初期，你償還的利息佔的比例比較高。如果你比較在意還款負擔的平均性，那麼本息平均攤還是一個不錯的選擇：但是，如果你比較在意總體繳納的利息，那麼你可以考慮採用其他還款方式，例如本金平均攤還。

房貸常見問題FAQ

Q：房貸 20 年能改 30 年嗎？

A：可以。金管會已放寬房貸還款期限措施，只要符合相關條件，就可前向往來銀行提出申請，將房貸期限延長至 30 年。

Q：40 歲可以貸款 40 年嗎？

A：不一定。青年安心成家貸款 2.0 的還款期限最長可達 40 年，但多數銀行都有「年齡＋貸款年限≦銀行規定年限」的限制。因此，40 歲以上的人可能無法貸款 40 年。

Q：房貸年限越長越好嗎？

A：不一定。房貸年限越長，每月還款金額越低，但總利息支出越高。因此，選擇房貸年限時，應考量自身財務狀況及需求。

Q：青年安心成家貸款 2.0 的貸款條件為何？

• 年齡：20 至 40 歲
• 貸款額度：最高 1000 萬元
• 還款期限：30 年至 40 年
• 利率：最低 1.775% 起跳

Q：青年安心成家貸款 2.0 有哪些缺點？

A：青年安心成家貸款 2.0 的貸款額度最高 1000 萬元，可能無法滿足所有購屋需求。

想知道「減徵房屋稅額多少」？台北市針對自住與出租房屋都有不同的減徵政策，讓您節省稅金。例如，出租房屋委託代管或包租業轉租，自 110 年 11 月起，可減徵應課徵房屋稅 40%，每戶最高減徵 1 萬元。自住房屋則享有 1.2% 的稅率，符合條件者可申請變更，降低稅負。想要了解更多減徵秘訣，請詳閱文章內容，掌握節稅機會！

可以參考 清償證明書可以塗銷嗎？塗銷登記指南，避免賣房轉讓受阻！

台北市房屋稅減徵秘訣：自住、出租房屋都可省稅

在台北市擁有房產，繳納房屋稅是不可避免的責任，但你知道嗎？透過了解房屋稅減徵政策，可以有效降低稅金負擔！台北市政府針對不同房屋使用目的，提供多項房屋稅減徵措施，讓符合資格的房屋所有權人能享有稅務優惠。例如，將房屋出租給包租業或委託代管業，並符合特定條件，就能享有房屋稅減徵40%的優惠，最高減徵金額可達1萬元。此外，自住房屋也享有稅率減免，稅率僅為1.2%，讓自住房屋所有權人能減輕稅務負擔。

想要了解自己是否符合房屋稅減徵資格，以及如何申請減徵？別擔心，本文將深入淺出地解析台北市房屋稅減徵政策，並提供清晰易懂的減徵稅額計算方式，讓您輕鬆掌握減徵秘訣。無論是自住房屋或出租房屋，只要符合相關條件，都能享有稅務優惠，節省荷包！

如何課徵房屋稅?

房屋稅怎麼算?

出租房屋減徵秘訣：掌握減稅方案，節省房屋稅支出

非住家用房屋課稅面積的規定

減徵房屋稅額多少?結論

減徵房屋稅額多少? 常見問題快速FAQ

想確認土地是否為私人所有？取得土地登記謄本是關鍵！透過謄本，你可以確認土地所有權人，判斷土地是否為私人所有。

這篇文章將提供簡單易懂的指南，帶你一步步完成查詢流程，輕鬆判斷土地的歸屬！

文章重點

1. 取得土地段、小段、地建號等資訊，方便向地政機關查詢土地登記謄本。
2. 親至地政事務所或地政便民工作站臨櫃申請第二類謄本，或透過中華電信股份有限公司申請帳號自行上網下載列印登記謄本。
3. 審閱土地登記謄本，查看土地所有權人資訊，判斷土地是否為私人所有。

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向地政機關查詢土地所有權

想確認土地是否為私人所有，最直接的方式就是向地政機關查詢。

你可以親自前往全國各地的地政事務所或地政便民工作站，申請調閱土地第二類謄本。

第二類謄本記載了土地的權利範圍、所有權人姓名或名稱、共有持分、他項權利負擔等詳細資訊。

透過審閱第二類謄本，即可得知土地的所有權歸屬，進而判斷土地是否為私人所有。

申請第二類謄本流程

申請第二類謄本的流程非常簡單：

1. 準備身分證或其他身分證明文件，以及欲查詢土地的段、小段、地號等資訊。
2. 填寫申請表，向地政機關櫃檯提出申請。
3. 地政機關受理申請後，會審核你的資格，通過後製作第二類謄本。
4. 你可以选择當場領取或委託郵寄，領取方式多元。

第二類謄本費用

第二類謄本的收費標準依土地面積而有所不同：

• 小於 100 平方公尺的土地，每份謄本收費新台幣 50 元。
• 100 平方公尺以上至 500 平方公尺的土地，每份謄本收費新台幣 100 元。
• 500 平方公尺以上的土地，每份謄本收費新台幣 200 元。

你可以在申請時直接繳納費用，或使用電子支付方式繳費。

透過向地政機關查詢土地所有權，你不仅可以確認土地是否為私人所有，還能進一步了解土地的權利負擔狀況，保障自身權益。

線上查詢土地所有權資訊

現在透過網路就能輕鬆取得土地所有權資訊！

除了臨櫃申請謄本外，你也可以透過中華電信股份有限公司「線上申請登記謄本帳號」管道，自行上網下載列印登記謄本。

申請方式很簡單，只需備妥身分證字號、戶籍地址及網路環境，即可依循線上步驟完成帳號申請。

這個服務不僅省時省力，更可以讓你隨時隨地查詢土地登記資料，非常方便！

線上申請謄本流程

1. 在中華電信股份有限公司網站申請線上謄本帳號。
2. 登入系統，選擇欲查詢的土地段、小段及地建號。
3. 系統會顯示該筆土地的登記謄本，包含土地所有權人、面積、使用分區及建物等詳細資訊，讓你判斷土地是否為私人所有。
4. 如有需要，你也可以進一步到地政事務所申請正本謄本，正本謄本效力較第二類謄本高，適合用於辦理土地相關業務或訴訟用途。

透過網路取得土地所有權資訊，不僅方便快速，更可以節省臨櫃申請的時間。

結論

總之，透過地政事務所或網路取得土地登記謄本，是確認土地是否為私人所有最有效的方法。謄本記載了土地所有權人、權利狀態等重要資訊，讓你快速了解土地的所有權狀況。

希望這篇文章能幫助你輕鬆查詢土地所有權！

在房地產的世界裡，容積率是一個經常出現卻又讓許多人感到困惑的詞彙。簡單來說，容積率決定了一塊土地上可以蓋多少房子，它就像是一把尺，衡量著建築物的密度和規模。

什麼是容積率？

容積率是指建築物的總樓地板面積與基地面積的比例。換句話說，就是用來計算土地開發利用程度的指標。

容積率 = 建築物總樓地板面積 ÷ 基地面積

舉例來說：

• 一塊基地面積為100坪的土地，容積率為200%，代表可以蓋的樓地板面積最多為200坪（100坪 x 200% = 200坪）。
• 假設這塊土地要蓋成5層樓的建築物，則每層樓的樓地板面積最多為40坪（200坪 ÷ 5層樓 = 40坪）。

容積率的重要性

容積率的存在有其必要性，它影響著都市計畫、環境品質以及房地產價值：

• 都市計畫： 透過設定容積率，政府可以控制都市發展的密度，避免建築物過度集中，造成交通壅塞、環境污染等問題。
• 環境品質： 合理的容積率可以確保都市擁有足夠的綠地和開放空間，提升居民的生活品質。
• 房地產價值： 容積率越高，代表土地可以蓋的房子越多，開發商的利潤空間也越大，因此通常會反映在房價上。

容積率與建蔽率的差異

許多人會將容積率和建蔽率搞混，但兩者是不同的概念：

• 容積率： 指的是建築物所有樓層的樓地板面積與基地面積的比例，包含地下室。
• 建蔽率： 指的是建築物地面層的建築面積與基地面積的比例，不包含地下室。

簡單來說，容積率限制了建築物的高度，建蔽率則限制了建築物的佔地面積。

結論

容積率是影響房地產價值的重要因素之一，購屋時除了考慮房屋本身的條件外，也要留意土地的容積率。了解容積率的相關知識，才能做出更明智的購屋決策。